物件見学セミナーに参加してきました

次の一手を模索中

相続したアパートはここ2年ほど満室経営で最初の更新を迎えましたが、無事すべて更新されました。その間、細かな修繕や外壁塗装を行ったりしてきてますので、このまま数年間は安定稼働して欲しいところです。

まずは「やってみよう!」ということで取り組んだアパート経営ですが、しばらく続けられそうな見通しがついてきました。今後を考えると、規模拡大・リスク分散・物件入替なども視野に入れたくなってきました。

 

そんなわけで最近は新たな物件の取得を模索中です。
もう一棟築古アパートを取得するとここまでの経験も活かせるかも。そしてさらなるノウハウの蓄積も期待できる!区分マンションなら管理が楽そう、築古戸建を取得して自分でDIYするのも楽しそう。
そもそもいくらなら買えるのか?
などなど、妄想を膨らませながら物件情報を漁る日々です。

 

築古戸建見学ツアー 

そんな中、ある不動産投資ブロガーさんの方の企画を見つけました。
築古戸建のリフォーム事例見学と新築アパート計画を聞けるという二本立ての企画です。内容は、「高利回り戸建投資」と「新築アパート投資」について、経験にもとづくより実践的なノウハウのお話とのこと。

 

巷の不動産投資セミナーというと、儲け話をチラつかせて借金させて投資させる、という印象が強いです。(警戒心が強すぎる?)
ですが、この企画からはそういう匂いはしません。とはいえ有料なので、はたして金額に見合う価値があるかは見極める必要があります。

 

セミナーやスクールなどが金額に見合うかどうかは、なかなか判断が難しいですね。当然、主催する側の提供できる内容が薄ければ見合わないでしょう。それは行ってみないとわからない面もあります。ブログの案内や他の記事を見て判断するしかないのですが、ブログの記事は充実しているので大丈夫だと思われます。

 

一方で、こちら側が何を求めて参加するかにもよって変わってくると思います。参加前にこちらでできることは、自分が何を求めて参加するか整理しておくことでしょう。

 

参加の目的を整理 

まず、不動産投資に正解はないということをしっかり頭に入れておきたいですね。
つい、どうすれば儲かるか、成功できるか、答えを聞きたくなります。しかし、正解は人それぞれです。決まった答えはないと考えるべきでしょう。それでも答えを欲しがってしまうのは悲しい性ですが、それを求めてセミナーなどに参加しても得るものは少ないでしょう。

 

私の場合は、今後何に投資していくか決まっていません。ですので、様々な物件を検討し見学していこうと考えています。たくさん物件を見て考えることで、物件を見る目を養っていくことが大切だと思うからです。

 

そういう意味では今回は一度に築古戸建と新築アパートについて実例を見学できます。さらに、相手が営利目的の内見とは違うことも大きいと思います。同じ不動産に投資する立場からの実践・実体験にもとづくお話しが聞けるのです。そんな機会はなかなかありません。

 

こうやって事例を知り、知見を積み重ねていくことが大切だと思い、参加を決めました。

 

見学・セミナー当日

あまり詳しく書くことはしませんが、とても有意義でした。


築古戸建リフォームの実例見学では、低コストでバランスよくきれいにリフォームされていました。全てをきれいにするのではなく、お金のかけどころとかけないところをバランスよく判断されている印象を受けました。自分だったら必要以上にお金をかけてしまいそうです。

 

新築アパートは進行中の計画についてお話を聞けました。
立地やターゲット層などの戦略にとどまらず、人生や不動産投資の長期展望なども含めたお話しを聞くことができました。
業者任せではこのようなしっかりした計画にはならないでしょう。どこまで主体的に取り組めるかの大切さを感じました。

 

感想とこれから

 主催者のブロガーさんはブログでセミリタイアを達成したと言っていました。セミリタイアという言葉から「のんびりと」「悠々自適」という印象を持つかもしれませんが、実際にお会いしてみると精力的に働いている印象を受けました。とはいっても、やらされている仕事ではなく、能動的かつ自分のペースで楽しみつつ働いているという印象です。

 

参加者の中には、ブロガーさん同様に築古戸建を手掛けている方もいました。
ご自分で外構工事までやってしまう強者です。それも普通のお仕事がある中で、土日に数週間かけてです。楽しんでやらないと出来ないですね。
一方で、大きな案件に積極的に投資し売買を繰り返されているような方もいました。不動産投資は投資額が大きくなるので、私がそこまで思い切り良く売買を出来るようになる未来はあまり想像できませんでした。

 

今回参加して、刺激をいっぱい受け、自分もやらなきゃという気にさせてもらいました。
帰宅中は、今後の方向性が見えた気がして「やるぞ!」という気持ちで溢れていました。良い刺激を受け、ちょっと気分が盛り上がってしまいました。

しかし、少し時間が経って振り返ってみると、まだまだ、規模(投資額)や方向性(築古戸建?、一棟アパート?、etc)は定まっていません。ただ、自分が心から楽しんで取り組める投資スタイルを見極めることが何より大事なことに気づかせてもらえました。

 

投資効率を考えると、今はしっかり種銭を貯めて中古アパートが良さそうです。それも出来るだけ築浅が好ましいところですが、より多くの資金が必要になるでしょう。

一方で築古戸建であれば資金的な障壁は低くなるでしょう。DIYでバリューアップを図る投資にも興味があることを再認識しました。ただ最初はあまりハードルを上げず比較的綺麗な物件から始めて経験を積んでいくのが無難な気がしています。出口(売却)を考えても同様でしょう。

そういう意味では中古区分マンションで内装のみDIYから始めるというのもアリな気がしてきました。

ここまで考えて、「あれ?DIYに興味があるだけか?」「なら自宅でやればいいじゃん」とも思えたりもします。自己分析すると、単純なDIYへの興味とバリューアップによる利回り向上の魅力の2つが入り交じっています。

 

そんなことを考えながら、まだまだ物件の研究を続けて行こうと思います。

 

税金がタダになる、おトクな 「つみたてNISA」「一般NISA」活用入門

実はつみたてNISAの本

竹川美奈子さんの『税金がタダになる、おトクな「つみたてNISA」「一般NISA」活用入門』を読みました。

タイトルだけ読むと「つみたてNISA」と「一般NISA」についての本のようですが、表紙を見てみると「つみたてNISA」が大きく強調されています。
読後の感想としてもこれは「つみたてNISA」の本と言えると思います。

 

 本書の構成

本書の構成は以下のとおりです。
なかでも肝となるのは第3章のNISA活用法です。

  1. つみたてNISAについての説明
  2. 一般NISAについての説明
  3. つみたてNISA・一般NISAの活用法
  4. 金融機関選びのポイント
  5. Q&A

 

NISA活用法

この本の肝であるこの章については、読みながらとった箇条書きのメモを記載しておきます。一般NISAにも触れられていますが、つみたてNISAに関するところを中心にご紹介します。

  • 金融資産全体で考えよう
  • 金融資産全体を把握する
  • 利用できる税制優遇制度を知る
  • 資産配分(アセットアロケーション)を決める
  • 運用期間を長く取れる人は期待リターンの高い商品(株式)が良い
  • 分散投資はつみたてNISAの中だけでなく金融資産全体で考えれば良い
  • 繰上償還リスクの少ない投資信託がベター
  • 出口を考えておく

 

押さえておきたいこと3つ

第3章の最後に「押さえておきたいこと3つ」という節があります。
これはつみたてNISAに限らない、大切なことだと感じました。

  • 俯瞰する
  • 続けること
  • ベストよりベター

まだまだ浅い投資歴ですが、大事な3ヶ条ではないかと思います。


今は少しマシになりましたが、最初の頃は少しの暴落で慌てることもありました。慌てて売買したこともありますが、あまり良い結果にはなりませんでした。
コツコツ買って保持し続けた方が結果が良いことが多いです。
継続は力なりですね。


株式投資していると最安値で買って最高値で売れれば、なんて事を思わずにはいられません。たまたまそれに近い値で取引できることはあるかも知れません。ですが最高値・最安値を狙って売買できる人はいないでしょう。
ベストよりベター、な選択をその時々で心がけるしかありません。

 

そして、俯瞰してバランスをとる。
これはまだまだ出来てはいませんが、徐々に進めていきたいところです。何も資産形成を考えていなかった頃、労働して得る収入と貯金がすべての金融資産でした。
これはかなりバランスの悪い状態と言えますが、そういう人も多いのではないでしょうか。
現金、株や債券、自宅含む不動産など、バランスよく資産形成して行きたいものです。

 

おすすめする読者

資産形成・株式投資を学び始めた方におすすめの本です。
私はすでに数年経ってから読みましたが、むしろこれから始めたいという方に早いうちに読まれることをお勧めしたい内容です。
iDeCoやつみたてNISAから始めて、徐々に勉強して個別株などをやってみるようになるのも良いかと思います。
比較的安全かつ税コストを抑えながら投資を始められるのは恵まれた時代になってきたのでしょう。

 

 

つみたてNISA、どの商品を選ぶべきか?

証券会社の口座開設も無事に済み、税務署の審査待ちの状態となりました。
この間に、どの商品をつみたてるか考えておこうと思います。

 

f:id:hnyssh:20210520113817p:plain音が飛び出す! つみたてNISA座談会(第6回): 金融庁

 

つみたてNISAで選ぶ事ができる商品は、色々な投資商品全体からみればリスクが低めの商品でラインナップされています。少し前の記事ですが、金融庁の座談会がとても勉強になります。

www.fsa.go.jp

 

安全第一志向のヨメさんにはバランス型ファンドの8資産のものが良さそうです。

私はというと、NISAの非課税というメリットをしっかり活かすには、よりパフォーマンスが見込まれる商品、米国、先進国、全世界あたりのインデックスファンドが候補になりました。
すでに日本の個別株投資はやっていますし、米国株投資も初めてみたいという考えもあるので、アクティブファンドは選択肢から外しました。

ヨメさんの場合はまとまった資金を運用にまわす事を考えると、つみたてNISAは少々時間がかかります。そこで投資スピードを上げるにはNISAとは別に積立投資もしておくのも一つの手だと思いはじめました。
そうした場合、海外インデックスをNISAで、8資産バランス型を通常の口座で積み立てた方が非課税メリットを享受できそうです。

現時点では、このような検討状況です。
税務署の審査を待つ間、もうしばらく勉強と検討を重ねていくとします。

 

 

ヨメさん、つみたてNISAを始める

お金を寝かせておいてもなんだから

数ヶ月前のことになります。
まとまったお金を寝かせておくのもなんだから、何か運用したいとヨメさんが言い出しました。

自分も雰囲気投資の域を出ないので、あまり偉そうなアドバイスは出来ません。
まずは、つみたてNISAあたりから始めるのが良いかな、などと話しました。

それから、月日はどんどん流れてしまいました。いい加減やらねば、ということでやっと証券会社に口座開設の申し込みを行いました。

大火傷はない

つみたてNISAのメリットは、ローリスクなインデックスファンドにドルコスト平均法で非課税で投資できるということだと思います。投資初心者にも優しい設計の制度と言えるでしょうインデックスファンドやドルコスト平均法という言葉を知らない投資初心者にもオススメできます。

何も投資の勉強をせずに始めても大火傷することはない、初めて投資をする人にうってつけです。

そうは言っても『投資』という以上、元本割れのリスクがあることを忘れてはいけませんね。

私も始めます

で、実は私自身もまだNISAを利用していなかったので、これを機に一緒につみたてNISAを始めることにしました。

 

 

アパート経営は不労所得?

不労所得

寝ているだけでチャリンチャリンとお金が入ってくる。不労所得という言葉にそういったイメージを抱く人は多いのではないでしょうか。
実際、そう思っていました、私。

 

大辞林で調べてみました。

労働しないで得る所得。利子、家賃、地代など。

株式投資やFX、配当なども不労所得と言われて思い浮かびます。最近ですとビットコインなどもありますね。


アパート経営、私の場合

築古アパートをほんの数年間ですが運営してきました。
振り返ってみると、何もせずにお金が転がり込んでくるようなイージーなものではありませんでした。

 

空室が多かったため、まずは入居してもらわなければなりません。そのためには部屋を綺麗にし、壊れている箇所は修繕しなければなりません。
空室がが一部屋ならまだしも何部屋もあるとまとまった額を用意しなければなりません。
費用をかけて修繕して募集してもすぐ入居者が見つかるとは限りません。

 

  • すぐ入居者が見つかるのか?
  • どのくらいの家賃ならよいのか?
  • 費用は何年で回収できるのか?

 

普通の仕事なら当たり前に考えなければならないことですが、それはアパート経営でも変わりません。副業で不動産投資をするなら、本来の仕事をしながらになります。

 

こうやって時間と手間隙とお金をかけて満室に至ることができました。


ここまで来ると「労働しないで得る所得」つまり「不労所得」に近づいたきたと言えるでしょう。しかし、それは寝ている間にお金が増えていくようなものではなく、お金・時間・労力を投下しリスクを負うことで得ることを出来た所得です。


アパート経営は不労所得か?

満室で経営が安定してくれば、その後の労力は大幅に軽くなります。
もちろん退去者が出ればまた修繕やクリーニングをして募集しなければなりません。
古い建物ですと外壁塗装など大きな出費が必要になることもあるでしょう。

 

私の場合は相続でアパートを取得したので、物件取得のための費用や借入はありません。
物件を探すところから始められた方は、私以上にお金も時間も労力も投下して不動産経営を営まれています。そして購入にあたっては借入をしてレバレッジを効かすことが当たり前に行われています。それはつまり大きなリスクを負うということ。想定した家賃で入居者を集められなくても返済はしなければなりません。
楽をしてお金も儲けようとして破産するサラリーマン大家さんも少なくないようです。少し前ですが「かぼちゃの馬車」や「TATERU」などがニュースを賑わしましたね。

 

リスクを取り過ぎれば身を滅ぼすこともあり得ます。うまい話にはウラがあります。自分の身は自分で守らなければなりません。

 

アパート経営は適切な計画とリスクで望めば、「労働しないで得る所得」を生み出す(確率が高い)でしょう。


しかしそれは、不労所得という言葉のイメージほど楽勝ではありません。
やってみて初めて実感できることかもしれません。

 

遺産相続で FIRE?

はじめまして。@pingpingsix と申します。

 

まずは、簡単に自己紹介を。

年齢 : 50代
性別 : 男性
職業 : ITエンジニア(フリーランス
家族 : 妻と二男二女
住居 : 関東

 

数年前に遺産相続をしたことをきっかけに資産形成を考えはじめました。

 

相続した中に少々の株式(日本個別株)がありました。
最初はすぐ現金化するつもりでした。株式投資ってなんとなく怖いものと思っていたからです。ですが、せっかくなので少し勉強しようとしばらく市場を眺めていました。そのうちに自分でも買ってみるようになり、そのまま保有を続け、いつしか追加で入金するようになってしまいました。
日本の個別株投資からはじめましたが、今は少しずつインデックス投資に重心を移しつつあります。

 

また、築30年超の築古アパートの経営をしています。
空室率80%からのスタートでしたが2年ほどかけて満室にすることは出来ました。
アパート経営というと不労所得のイメージが強かったのですが、なかなか苦労もあり思っていたほど楽ではないなという印象もあります。

 

そうそう、50歳を超えていましたが iDeCo もはじめました。

 

若い頃はかなり無駄遣いをしたように思いますが、結婚し子供ができ家を買い、自然と浪費するようなことはなくなりました。ですので多少の蓄えはありましたが、四人の子供がいることもあり、お金の心配は尽きませんでした。

 

しかし相続をきっかけにはじめた株式投資とアパート経営により経済的にはグッと楽になってきました。

 

最近、FIRE(Financial Independence & Retire Early)という言葉をよく耳にするようになりました。

経済的独立に達したわけでもありませんし、アーリーリタイアというには年齢も重ねてしまいました。それでも、大きくFIREに近づいているという手応えは掴みはじめた気がします。
そうすると「働き方」や「生きがい」「残りの人生」についても少しずつ考えに変化が出てきました。

 

このブログでは、その「働き方」や「生きがい」、そして「お金」「資産形成」「株式投資」「アパート経営」「FIRE」「相続」などなどについて綴っていこうと思います。